Propriétaires bailleurs : osez rénover votre logement !

La loi est claire sur la personne qui doit changer les fenêtres. Il est de la responsabilité du propriétaire de maintenir les biens loués en bon état et de faire toutes les réparations nécessaires — autres que celles qui incombent au locataire. Ainsi, ne sont de la responsabilité du locataire que les travaux d'entretien courant et les menues réparations découlant de l'usage normal du logement :

• graissage des gonds, paumelles et charnières
• réparations des boutons et poignées de porte, des gonds, crémones et espagnolettes
• remplacement de boulons, clavettes et targettes
• réfection des mastics et remplacement des vitres détériorées.

La loi est moins claire sur le concept de vétusté. Certains propriétaires peuvent être de mauvaise foi sur l’état de délabrement d’une fenêtre ou l’inconfort causé par une fermeture de piètre qualité - d’autant plus s’il ne s’agit « que » d’un problème d’isolation acoustique. Rien n’oblige en effet le propriétaire à remplacer les fenêtres par du double vitrage. 

Au locataire de faire preuve de persuasion pour le convaincre que les travaux sont aussi dans son intérêt.

1. Privilégiez le dialogue

Dans le cas le plus favorable, un bailleur consciencieux peut tout à fait se montrer sensible aux arguments liés à la santé et au bien-être physique et mental de ses locataires.

2. C'est un plus pour la revente et/ou la location

Mauvaise insonorisation, inconfort thermique, fenêtre qui ferme mal… Réparer, améliorer et entretenir un bien pour qu’il soit confortable est toujours un avantage pour le propriétaire ! L’installation de double ou de triple vitrage est un « plus » pour la revente ou les futures locations ; c’est un argument qui peut rassurer les futurs occupants ou créer un « coup de cœur » chez de potentiels acquéreurs.

3. Prévenir les problèmes d'humidité

Si l’isolation thermique est défaillante, l’accumulation d'humidité pourrait gravement nuire au bien. Apparition de moisissures, peintures qui se décollent, mur et plafond qui s’abîment... Les travaux pourront se révéler obligatoires et l’addition salée.

Il faut savoir que l’assureur ne prend en général pas en charge la partie menuiserie au contact du gros œuvre, même dans un contrat qui prend en charge les dégâts des eaux.

4. Eco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour les propriétaires bailleurs

Le propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire de ses revenus fonciers ses dépenses en matière d'amélioration, et bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements. Le remplacement des fenêtres en simple vitrage en fait partie.

Lorsqu'il y a litige, le locataire a aussi des droits. Il peut saisir la commission départementale de conciliation pour une audience. Si la médiation se solde par un échec, il peut saisir le tribunal d'instance, qui pourra soit l’autoriser à faire les travaux aux frais du propriétaire, soit condamner le propriétaire à les faire dans un délai imparti.

Attention : le locataire ne peut pas se faire justice à lui-même en faisant effectuer les réparations et en retenant le prix sur le loyer ou en arrêtant de payer son loyer pour faire pression sur le propriétaire.